Asesor Fiscal España: Amortización a computar en la transmisión de un inmueble previamente arrendado

¿Cuál es la problemática?

De acuerdo con el artículo 40.1 del Reglamento del IRPF, en caso de transmisión de un inmueble que fue objeto de arrendamiento, el valor de adquisición debe minorarse en todo caso en la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto, en función del número de días en que el inmueble hubiera estado arrendado en cada período impositivo.

El problema es que la normativa del impuesto no cuantifica expresamente esa amortización mínima, dando lugar a una tradicional batalla entre contribuyentes y Hacienda.

Criterio de Hacienda

Para Hacienda, en el caso de bienes no afectos a actividades económicas, dicha amortización mínima se ha fijado en el 3 por ciento (porcentaje aplicable de 01/01/2003), dado que ese es el porcentaje previsto en el artículo 14 del Reglamento del impuesto, como amortización máxima a deducir para los rendimientos de capital inmobiliario.

Postura del contribuyente

En su autoliquidación, el contribuyente objeto de esta sentencia, para calcular la amortización mínima, se basó en la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998, que contiene unas tablas de amortización para inmuebles arrendados afectos a una actividad empresarial o profesional.

Hacienda rechazó ese cálculo dado que no se trataba de un bien afecto a una actividad económica, y procedió a calcular la amortización con el porcentaje del 3 por ciento, practicando la liquidación correspondiente.

Sentencia del Tribunal Supremo

Disconforme con la liquidación girada por la Agencia Tributaria, el contribuyente recurrió la misma ante el TEAR y TSJ correspondientes, que confirmaron la liquidación. Sin embargo, mediante esta sentencia que estamos reseñando, el Alto Tribunal otorga la razón al obligado tributario, anulando la liquidación tributaria de IRPF.

En concreto se trata de la Sentencia del Tribunal Supremo, de la Sala de lo contencioso, de fecha 20/11/2025 (recurso de casación 7361/2023), que tiene por objeto determinar si, en la transmisión de inmuebles arrendados por contribuyentes del IRPF no empresarios, puede aplicarse una amortización inferior al 3% para determinar la ganancia patrimonial. En la sentencia, el Tribunal Supremo comienza puntualizando que la amortización mínima no está cuantificada expresamente en la normativa del IRPF, por lo que es admisible que el contribuyente acuda a normas complementarias como la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998 (Tablas de Amortización) o al artículo 12 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades.

El Tribunal considera que la diferencia entre arrendador empresario o no es formal, y no afecta en modo alguno a la naturaleza de la actividad arrendaticia ni a la del bien que genera la renta, que se deprecia conforme a su naturaleza.

En consecuencia, obligar a practicar una amortización superior a la real distorsionaría la capacidad económica efectiva del contribuyente, por lo que, con independencia de la condición del arrendador, debe permitirse aplicar la tabla de amortización más ajustada a la realidad del bien.

Doctrina fijada

De este modo, el Supremo fija como doctrina que si el contribuyente no llevó a cabo actividades económicas empresariales o profesionales, pero obtuvo rendimientos del capital inmobiliario por el arrendamiento de un inmueble y calculó la amortización conforme a lo previsto en la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3 por ciento y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima prevista en la normativa del impuesto.